Активы, которых нет в приложении банка, но их выбирают девелоперы

В приложении банка легко сравнить вклад, облигацию или фонд. С активами девелоперов так не получается – у них нет единой цены на экране и кнопки «Купить». Доход здесь появляется после работы с документами, участком, коммуникациями и будущими арендаторами. И зачастую это намного надёжнее и выгоднее цифр на экране, которые могут быть ничем не защищены.

И это не обязательно проекты на миллиарды рублей. Частный инвестор может войти в НТО, участок под строительство домов, коммерческую землю или небольшой склад.

При этом девелопер платит не столько за квадратные метры, сколько за возможность сделать объект полезнее и дороже.

Поэтому сначала выясняют, что разрешено делать на земле, есть ли подъезд и электричество, кто будет пользоваться объектом и как из проекта выйти. Подобный подход используют и при разборе сделок на ренталенд.рф, где могут проверить документы, реальный спрос, и остальные расчёты. Тогда земля перестаёт быть чем-то непредсказуемым и становится активом с понятным результатом.

НТО

НТО (нестационарный торговый объект) не связан с землёй капитальным фундаментом и считается временной конструкцией. Для девелопера ценность такого объекта находится не только в самом модуле. Намного важнее право работать на конкретном месте и поток покупателей вокруг него.

По сути, инвестор покупает две вещи. Конструкцию можно оценить по стоимости изготовления и состоянию. Право на место проверяют по договору, сроку размещения и условиям продления.

Возьмём условный проект стоимостью 4 млн рублей. Оператор арендует точку за 75 тысяч рублей в месяц. Годовая аренда составит 900 тысяч рублей. Если отложить 20% на обслуживание, возможный простой и замену арендатора, останется 720 тысяч рублей до налогов. Это 18% годовых, а расчётный срок возврата вложений составляет около пяти с половиной лет.

Главный вопрос здесь в сроке. Если договор на место заканчивается через четыре года, привлекательная доходность не спасает проект. До сделки нужно проверить схему размещения НТО, назначение точки, плату за место, ограничения по торговле и порядок демонтажа. Фотография оживлённой улицы этого не заменит.

Земельные участки под ИЖС

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) знакомо многим по покупке участка для собственного дома. Девелопера же интересует большой массив, который можно законно разделить, обеспечить подъездом и коммуникациями, а затем продать отдельными участками. Стоимость создаёт не ожидание роста рынка, а подготовка продукта, понятного следующему покупателю.

До аванса обычно проверяют несколько позиций:

• ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) показывает собственника, границы и зарегистрированные ограничения. Данные собственника выдаются третьему лицу только с согласия правообладателя, поэтому выписку с ФИО проще запросить у самого продавца.
• ПЗЗ (правила землепользования и застройки) помогают понять, допускается ли ИЖС в этой территориальной зоне.
• ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) содержит параметры будущего строительства и действующие ограничения.
• У сетевой компании отдельно запрашивают стоимость и срок подключения электричества.

Предположим, участок и оформление стоят 10 млн рублей. Ещё 4 млн рублей нужны на раздел, дорогу, электричество и продажи. Если через полтора года готовые участки реализованы за 18 млн рублей, прибыль до налогов составит 4 млн рублей.

Земля под коммерцию

Здесь покупателю нужен не просто участок, а место для конкретного бизнеса.

Магазину важны поток людей и возможность сделать въезд. Сервисному центру нужны электрическая мощность и удобная логистика. Придорожному объекту потребуется безопасный съезд. Поэтому два соседних участка одинаковой площади могут иметь совершенно разную ценность.

Первым делом проверяют ВРИ (вид разрешённого использования). Он должен допускать тот коммерческий сценарий, под который строится расчёт. Затем изучают ПЗЗ, ограничения в ЕГРН, доступ к дороге и технические условия на подключение сетей. Обещание продавца изменить назначение земли после покупки не считается готовым разрешением.

В модельном примере участок стоит 20 млн рублей. Подготовка въезда, подключение коммуникаций и оформление требуют ещё 4 млн рублей. После этого бизнес арендует землю за 300 тысяч рублей в месяц. Если оставить 15% на расходы и простой, годовой поток составит около 3,06 млн рублей до налогов. Это 12,75% на общие вложения в 24 млн рублей.

Склады

Небольшой склад не выглядит эффектно, но девелопер оценивает его по работе арендатора. Важно, сможет ли грузовая машина подъехать к воротам, хватит ли высоты потолка и нагрузки на пол, есть ли отопление, электричество и место для разворота.

Для склада эти детали важнее дорогой отделки.

Допустим, покупка и подготовка объекта обходятся в 25 млн рублей, а арендатор платит 260 тысяч рублей в месяц. За год получится 3,12 млн рублей. После запаса 15% на ремонт и простой останется около 2,65 млн рублей до налогов. Доходность составит 10,6%.

Именно поэтому арендную ставку сравнивают не со складами по всему городу, а с объектами того же размера и назначения в той же промышленной зоне. Проверяют высоту ворот, состояние пола, доступную мощность и документы на землю под зданием.

Как девелопер принимает решение

Частный покупатель часто начинает с цены, а девелопер начинает с возможностей – он заранее представляет, что именно изменится после сделки, кто за это заплатит и сколько времени потребуется.

1. Сначала формулируют источник дохода. Это аренда, продажа подготовленных участков или рост стоимости после подключения коммуникаций.
2. Затем проверяют землю, ограничения, договоры и разрешённое использование.
3. После этого считают все вложения, включая оформление, сети, дорогу, ремонт и запас на задержки.
4. Расчёт повторяют при доходе на 20% ниже и более долгом сроке запуска.
5. В конце определяют покупателя на выходе. Актив должен сохранять ценность без нынешнего арендатора и оптимистичного обещания продавца.

Лучший объект не обязательно показывает самый высокий процент. Гораздо важнее, выдерживает ли расчёт задержку подключения, три месяца простоя или снижение цены продажи. Если проект остаётся жизнеспособным после такой проверки, перед инвестором уже не красивая идея, а реальная рабочая модель.