Что выгоднее, сдавать квартиру в аренду или получать дивиденды

Что лучше, купить квартиру и сдавать в аренду или купить дивидендные акции? Квартира в Москве приносит владельцу примерно 4,5% годовых, а дивидендный портфель из крупных российских акций около 8,7%. Разница почти вдвое, и причина в первую очередь в расходах – у арендодателя их набирается много, а у того, кто держит акции, почти нет.

Например, однокомнатная квартира в Подмосковье за 7 млн рублей приносит около 28 000 рублей в месяц после всех расходов. Те же 7 млн, вложенные в дивидендные акции, приносят уже порядка 50 800 рублей в месяц, и это после налога.

Но ежемесячный доход это только половина дела. Есть ещё итоговый капитал, а в нём к доходу добавляется цена самого актива, и здесь всё уже не так однозначно. За последние семь лет московский метр прибавил около 80%, и по итоговой сумме квартира обогнала акции. Зато в предыдущие семь лет было ровно наоборот, жильё стояло на месте, а акции подорожали почти втрое.

Что выгоднее, сдавать квартиру или получать дивиденды

Если считать деньги, которые каждый месяц приходят на счёт, дивиденды выигрывают при любом размере капитала. Арендная доходность жилья в крупных городах обычно держится на уровне 4 или 5% годовых, а дивидендная доходность крупных российских акций в среднем около 10% до налога, а у отдельных бумаг доходит и до 19%. А вот кто окажется впереди по итоговому капиталу, решает уже цена самого актива, и тут у квартиры свои плюсы, как предсказуемый платёж от жильца, возможность купить её в ипотеку и цена, которая как правило не падает.

Чистый доход в месяц от аренды и от дивидендов при одинаковом капитале

Объект	Капитал, млн руб.	Аренда чистыми, руб. в месяц	Дивиденды чистыми, руб. в месяц
Однушка в Подмосковье	7	28 000	50 800
Однушка в Москве	14	54 000	101 500
Дом в ближнем Подмосковье	20	73 500	145 000
Трёшка в Москве	28	119 600	202 300

В таблице из аренды уже вычтены один месяц простоя в году, налог самозанятого 4%, содержание, налог на имущество, ремонт и мебель. Дивиденды посчитаны для портфеля с доходностью 10% годовых, и из них тоже убран налог, это 13% с суммы до 2,4 млн рублей в год и 15% со всего, что выше.

Примечательна аренда с домом, потому что она там выше, чем у московской однушки, а чистыми остаётся всего 73 500 рублей при капитале 20 млн. Дом дольше ищет жильцов, отопление зимой в случае простоя ложится на хозяина, да и за участком нужно ухаживать. Поэтому по доходности загородный дом обычно уступает квартире, хотя и стоит дороже.

В Петербурге разрыв заметен ещё сильнее. Однокомнатную квартиру за 10 млн рублей можно сдать примерно за 42 000 рублей в месяц, но после простоя, налога и содержания на руки остаётся около 30 500 рублей, а это 3,7% годовых. Те же 10 млн в дивидендных бумагах дали бы порядка 72 500 рублей в месяц чистыми.

Дивиденды на 10% – это средняя, но вполне реальная величина, и складывается она из очень разных акций. Сбербанк в последние годы платит дивидендами от 10 до 13% годовых к цене акции. Лукойл перечисляет акционерам деньги двумя платежами в год, и вместе они дают от 11 до 17%. У МТС доходность держится в пределах от 10 до 19%. По привилегированным акциям Транснефти выходит от 12 до 20%. А рядом с ними Роснефть с доходностью от 3 до 11%, Новатэк с 6–8% и Татнефть, у которой размер выплат заметно меняется от года к году.

Правда, ориентироваться только на самых щедрых плательщиков не стоит.

МТС, например, направляет на дивиденды в полтора с лишним раза больше, чем зарабатывает за год. А Северсталь, хотя и заработала за год 31,9 млрд рублей, выплаты пока остановила, потому что после вложений в новые проекты свободных денег у компании не осталось. Сегодня по семи таким бумагам в среднем получается даже больше 10%, но в расчётах мы берём именно 10%, ровно столько они платили в среднем за последние семь лет. В реальном портфеле почти наверняка найдётся компания, которая выплату однажды сократит.

Квартира и дивидендные акции на дистанции семи лет

Доход за один год ещё не вся история, ведь и квартира, и акции за это время меняются в цене. Поэтому редакция Equity посчитала по данным Московской биржи и рынка недвижимости, что стало бы с 14 млн рублей на двух разных отрезках, за последние семь лет и за предыдущие семь.

Это Сбербанк, Лукойл, Транснефть, Роснефть, Татнефть, МТС и Новатэк. Дивиденды мы брали по факту выплат за каждый год, уменьшали на налог 13% и не реинвестировали, деньги просто приходили на счёт. А на те же 14 млн рублей тогда можно было купить две однокомнатные квартиры в Москве, и аренду мы считали по реальным ставкам найма.

За последние семь лет квадратный метр в Москве подорожал примерно на 80%, и две квартиры стоили бы сейчас около 25,3 млн рублей вместо 14 млн. Сдавать каждую в начале срока можно было примерно за 32 000 рублей в месяц, а к концу ставка дошла до 70 000. Всего за семь лет это около 7,9 млн рублей арендной платы, а после простоев, налога, содержания и ремонта на руки осталось бы примерно 6,1 млн.

Акции в те же годы в цене почти не выросли, зато платили исправно. Пакет из семи бумаг стоил бы 14,6 млн рублей, а дивидендов пришло бы 9,9 млн до налога, то есть 8,6 млн после него.

Что стало бы с 14 млн рублей за последние семь лет

Вариант	Стоимость через семь лет, млн руб.	Доход за семь лет, млн руб.	Итого, млн руб.
Две однушки в Москве	25,3	6,1 аренды	31,4
Семь голубых фишек	14,6	8,6 дивидендов	23,2

В этом отрезке выиграли квартиры, 12,2% годовых против 7,5% у акций, и весь отрыв им дал рост цены жилья. Зато живых денег больше принесли дивиденды, 8,6 млн против 6,1 млн у аренды.

Также нужно учесть, что акции – это ликвидный актив, их можно продать за день и сразу получить деньги. Брокер сам спишет налог и всё. А квартиру нужно продавать и заплатить риэлтору, и вероятно сделать скидку клиенту. 

А теперь отмотаем ещё на семь лет назад, и картина перевернётся. Тогда московское жильё почти не дорожало, метр как стоил около 155 000 рублей, так на этом уровне и остался, да и ставки найма стояли на месте, в районе 30 000 рублей за однушку. Две квартиры превратились бы из 14 млн всего в 14,2 млн, а вместе с арендой дали бы 18,2 млн рублей, это 3,8% годовых. Акции же за те же семь лет подорожали почти втрое. Пакет из тех же семи компаний стоил бы 39,2 млн рублей, дивидендов принёс бы ещё 6,8 млн после налога, и вместе это 45,9 млн рублей, или 18,5% годовых.

Два соседних семилетних отрезка, один и тот же город и одни и те же семь компаний, а результат противоположный. Так что обещать, что именно квартира или именно акции окажутся впереди в следующие семь лет, никто не станет.

Зато кое-что в обоих отрезках было одинаковым.

Дивиденды приходили каждый год, 9,9 млн рублей до налога в одном периоде и 7,8 млн в другом, и от того, что творилось с ценой акций, почти не зависели.

Аренда вела себя так же ровно, но итоговый капитал каждый раз решал рост цены самого актива, прогнозировать который заранее не получится на 100%.

Если обратиться к истории, то она циклична – квартиры не могут дорожать вдвое постоянно, поэтому если был рост, то далее будет стагнация. У бизнеса тоже бывают свои циклы.

Какие расходы съедают доходность аренды

Посчитаем подробно на примере московской однушки за 14 млн рублей, ведь именно на расходах доходность из объявления превращается в настоящую. При аренде 70 000 рублей в месяц за год набегает 840 000 рублей. Но обычно около месяца квартира стоит пустой, пока идёт поиск новых жильцов, и остаётся 770 000. Из этой суммы сразу уходит налог самозанятого 4%, это 30 800 рублей. Ещё около 24 000 рублей в год забирает содержание, которое жилец обычно не оплачивает, например взносы на капремонт и часть коммунальных платежей. Налог на имущество выйдет порядка 12 000 рублей. На ремонт и обновление мебели лучше закладывать в среднем 50 000 рублей в год, потому что раз в несколько лет квартиру всё равно приходится освежать целиком. Последняя статья, страховка, обойдётся примерно в 5000 рублей.

В итоге на руки остаётся 648 200 рублей за год.

Это примерно 54 000 рублей в месяц, или 4,6% годовых на вложенные 14 млн.

С дивидендным портфелем всё устроено заметно проще. Из расходов там только комиссия брокера при покупке, обычно от 0,03 до 0,3% от суммы сделки, и налог с самой выплаты.

Ни простоя, ни ремонта, ни звонков от жильца посреди ночи.

А ведь в этом расчёте нет ещё двух статей, с которыми сталкивается почти каждый арендодатель. Агент за поиск жильца берёт от половины до целой месячной аренды, и если жильцы меняются раз в полтора года, по московской однушке набегает ещё около 25 000 рублей в год. Плюс ваше собственное время. Показы, договор, передача ключей, сверка счётчиков и мелкий ремонт отнимают вашу неделю в году, и хотя денег за это никто не платит, это тоже работа. С учётом этих статей 4,6% на деле опускаются примерно до 4,3%.

У портфеля акций тоже есть особенность, о которой лучше знать заранее. Дивиденды приходят не каждый месяц, а несколькими платежами в год. Сбербанк и МТС платят раз в год, обычно летом, Лукойл, Роснефть и Новатэк дважды, а Татнефть перечисляет деньги до трёх раз в год. Если собрать в портфеле компании с разными датами выплат, доход распределится ровнее, но жить на дивиденды как на зарплату всё равно удобнее с небольшой подушкой на счёте. Да и размер выплаты каждый раз утверждают заново, так что строить бюджет только на прошлогоднем дивиденде не стоит.

Налоги в обоих вариантах

Доход от аренды можно оформить по одному из трёх режимов. Дороже всего обходится обычный НДФЛ 13%. Самозанятый платит 4%, если сдаёт жильё физическому лицу, и 6%, если компании. Индивидуальный предприниматель на упрощёнке тоже платит 6%, но к налогу добавляются страховые взносы. Для одной квартиры самозанятость обычно выгоднее всего. Ограничение у неё, по сути, одно, доход за год не должен превышать 2,4 млн рублей, то есть примерно 200 000 рублей аренды в месяц. С двумя-тремя квартирами в этот лимит можно уже не уложиться.

С дивидендов налог удерживает брокер, и уменьшить его не получится. Ни вычет по индивидуальному инвестиционному счёту (ИИС), ни льгота за три года владения на выплаты не распространяются, они работают только с прибылью от продажи ценных бумаг. Зато если продать акции, которые пролежали у вас больше трёх лет, налог с роста цены платить не нужно в пределах 3 млн рублей за каждый год владения.

• С квартирой ждать обычно дольше, пять лет. Срок сокращается до трёх, если жильё у вас единственное, досталось по наследству, подарено близким родственником или приватизировано.

А если вы только разбираетесь, как получать дивиденды по российским акциям, главное, не опоздать с покупкой. Компания платит тем, кто владеет акциями на определённую дату, её называют датой отсечки. Купить акции нужно хотя бы за один рабочий день до неё, тогда выплата придёт уже вам.

Где аренда всё-таки сильнее

• Платёж предсказуем. Жилец переводит одну и ту же сумму каждый месяц, а размер дивиденда совет директоров каждый раз утверждает заново, и выплату могут и не утвердить, как это случилось у Газпрома.
• Цена объекта редко падает быстро. Жильё дешевеет медленно и неохотно, а акции даже у крепких компаний могут за несколько месяцев подешеветь на треть, и такие периоды нужно спокойно пересидеть.
• Под квартиру дают ипотеку. Это редкий случай, когда можно вложить в актив деньги, которых у вас пока нет, и расплачиваться за них годами. Брокер под акции тоже даёт в долг, но такой кредит рассчитан на короткий срок и стоит заметно дороже семейной ипотеки.
• Аренда растёт вместе с ценами почти сама собой. Каждый новый договор заключают уже по текущим ценам, так что доход от квартиры не отстаёт от жизни.

Ипотека нередко перевешивает всю разницу в процентах, особенно если первоначальный взнос составил четверть стоимости квартиры. Доходность тогда считают уже не от полной цены, а от своих вложенных денег, и цифры получаются совсем другими. Правда, платить банку придётся и в те месяцы, когда квартира стоит без жильцов.

Посчитать ипотечный вариант можно на той же однушке за 14 млн рублей. Допустим, первоначальный взнос 3,5 млн. Квартира приносит те же 54 000 рублей чистыми, но своих денег в неё вложено всего 3,5 млн, а из дохода каждый месяц уходит платёж банку. Чтобы на эти 3,5 млн получить больше, чем 8,7% дивидендного портфеля, платёж должен укладываться примерно в 28 000 рублей в месяц. Если же платёж больше арендного дохода, разницу приходится доплачивать из своего кармана, и тогда вся выгода держится уже на будущем росте цены квартиры, а не на ежемесячном доходе.

Есть и вариант посередине, закрытые паевые фонды недвижимости. Их паи торгуются на Мосбирже, а сами фонды владеют складами, офисами или торговыми центрами и раз в месяц или в квартал перечисляют пайщикам арендный доход. Жильцов искать не нужно, ремонтом занимается управляющая компания, а войти можно с суммой намного меньше цены квартиры.

Из двух семилетних отрезков видно главное – считайте от платежа, а не от будущего подорожания. На каждые 100 000 рублей в месяц чистыми нужно около 27 млн рублей в квартире или около 14 млн в дивидендных акциях. Рост цены пусть будет приятной добавкой, а не условием, без которого расчёт не сходится, потому что прогнозировать рост цен на недвижимость или акции в перспективе на годы вперёд практически невозможно. Можно только сказать, что недвижимость точно не падает в цене. Акции могут упасть, но с голубыми фишками обычно это происходит локально, и любые кризисы преодолеваются, тем более на длинных отрезках времени.